La subida del euríbor y la inflación han despertado a un fantasma: la morosidad. No es nuevo que las subidas de los precios en general y de las cuotas de las hipotecas variables en particular suelan provocar un aumento en los impagos. Una persona que llegue justa a fin de mes, por ejemplo, puede que ahora tenga dificultades para pagarlo todo a causa del aumento del coste de vida.

Si un usuario se encuentra en esa situación… ¿Qué puede hacer? No hay que olvidar que, una vez despierta el fantasma de la morosidad en el sector hipotecario, el siguiente espectro en aparecer suele ser el de los desahucios. Esto no significa que se procede al desalojo con tan solo una cuota sin abonar; existen unos plazos. Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 el proceso de ejecución hipotecaria puede comenzar cuando se deban 12 cuotas (siempre que no se haya superado la mitad del periodo de amortización del préstamo) o 15 (una vez superada la mitad del periodo de amortización).

Así un usuario que tenga un préstamo a 30 años y vaya por el año 10 tendrá un margen de 12 meses, mientras que si le faltan tan solo 7 años por terminar de pagar el préstamo el proceso no podrá comenzar hasta la decimoquinta cuota impagada.

Ampliar el plazo de la hipoteca: una posible solución

No obstante, existen formas de evitar que una persona llegue a ese punto, y una de ellas es ampliar el plazo de la hipoteca. Si un propietario tiene un préstamo a 20 años y tiene problemas para pagarlo puede alargarlo a 30 y, de esta manera, tener una cuota más baja. En el caso de que se trate de una hipoteca a 30 años puede ampliarla a 40, etc.

Para poder optar a ello será necesario negociar con el banco. La entidad querrá asegurarse de que, aunque se amplíe el plazo, finalmente esa hipoteca será pagada. Además, como recibirá el dinero prestado más tarde de lo esperado, el banco podrá subir los intereses al solicitante. Por lo tanto, el usuario tendrá que hacer números para saber cuánto alargar el periodo de amortización sin que suban demasiado.

Cuando el banco acepte aumentar el plazo de devolución del dinero se cambiarán las condiciones de la hipoteca a través de una novación. Para ello el cliente tendrá que hacerse cargo de la mitad de los gastos de la notaría (0,5% de lo que quede por pagar de la hipoteca) y del coste completo del registro (suele suponer la mitad de la notaría), la gestoría (entre 150 y 400 euros), la tasación (siempre que hayan pasado más de seis meses desde la última vez que se realizó en el inmueble, entre 250 y 400 euros) y la comisión por novación (0,1%). Por su parte el banco pagará el Impuesto por Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, cuando un cliente pide alargar el periodo de amortización de la hipoteca para poder asumir su cuota mensual correspondiente significa que no tiene capacidad económica suficiente para poder pagar una novación. Por lo tanto, también será necesario incluir una ampliación de capital en la misma novación.

Si la ampliación no es posible… ¿qué otras opciones existen?

Puede ocurrir que el banco no vea viable realizar una novación para ampliar el plazo de una hipoteca y que la deniegue. En esta situación existen otras vías que pueden contemplarse.

En el caso de que el banco no se haya cerrado en banda y quiera seguir negociando se le puede proponer una carencia parcial o total de la hipoteca. De esta forma el cliente podrá dejar de pagar los intereses del préstamo o las cuotas en sí durante un periodo de tiempo acordado. No hay que olvidar que conllevará recargos una vez reactivado el pago periódico de la hipoteca.

Si el banco no lo acepta, el propietario puede solicitar adherirse al llamado Código para las Buenas Prácticas Bancarias siempre que la entidad esté adscrita a ella. Se trata de un conjunto de principios a través de los cuales el banco acepta reestructurar la deuda a través de dos herramientas: medidas previas (bajar el interés, una carencia parcial, etc.) y complementarias (perdonar parte de la deuda, por ejemplo).

Por el contrario, si una vez hablado con el banco no se llega a ningún acuerdo, solo quedaría la dación en pago. Es decir, que el usuario le entregue su vivienda de forma voluntaria a la entidad para saldar la deuda. Así el banco no acudirá ni a otros bienes de la persona ni a sus avalistas.

Comprar una casa gracias a una hipoteca vuelve a ser la opción mayoritaria en el mercado. A pesar de que durante años más de la mitad de las operaciones se pagaban a tocateja, ahora los compradores vuelven a ‘tirar’ de financiación bancaria para adquirir un nuevo hogar.

Según los datos de los notarios, en 2021 se formalizaron 676.775 compraventas de viviendas en toda España y se firmaron 344.432 préstamos hipotecarios. En ambos casos se trata de la cifra más alta desde 2007, en pleno boom inmobiliario. Así pues, el 50,9% de todos los inmuebles residenciales que cambiaron de manos durante el año pasado necesitó una hipoteca para formalizar la operación.

Esta tendencia lleva ya dos años instalada en el mercado, rompiendo con nueve años de hegemonía de las operaciones al contado (de 2011 a 2019). En 2013, el ‘annus horribilis’ para la vivienda en España, dos terceras partes de las operaciones se pagaron a tocateja, cuando el sector financiero tenía cerrado el grifo del crédito y el precio de la vivienda seguía cayendo con fuerza.

Sin embargo, la creciente tendencia de los compradores por viviendas más amplias y con mejores calidades, la subida de precios de la vivienda y las buenas condiciones de financiación que ofrecen los bancos, que han llevado al tipo de interés medio a mínimos históricos, han sido algunos de los principales factores que han impulsado la compra de viviendas con hipoteca, que vuelve a situarse en línea con los niveles registrados entre 2007 y 2010.

Los contratos para extinguir el condominio, disolver una comunidad o liquidar una sociedad de gananciales están exentos del pago

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, analiza las causas de esta tendencia en el sector, aplicable tanto a la obra nueva como a la segunda mano, y lanza una advertencia: «parece que esta va a ser la tónica habitual durante todo este año».

Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, analiza las causas de esta tendencia en el sector, aplicable tanto a la obra nueva como a la segunda mano, y lanza una advertencia: «parece que esta va a ser la tónica habitual durante todo este año».

Antes de entrar en materia, conviene repasar todos y cada uno de estos conceptos:

Cosa común, condominio o proindiviso.- Tres denominaciones diferentes cuyo significado es el mismo. Sucede cuando dos o más personas tienen la propiedad de una misma cosa, en partes o cuotas bien delimitadas para cada uno de los propietarios, que han adquirido bien por compraventa, donación o herencia.

Es muy habitual encontrarnos con estas situaciones, sobre todo en herencias, y en parejas de hecho que adquieren la vivienda que va a servir de domicilio habitual en determinados porcentajes o por mitad e iguales partes.

Sociedad de gananciales.- Se constituye, salvo que haya pacto en contrario o el matrimonio se celebre por residentes en determinadas comunidades autónomas como Cataluña, cuando se contrae matrimonio. Los bienes que se adquieren a partir de ese momento, ya sea vivienda, local, garaje, trastero…., entran a formar parte, sin definición de cuota concreta, en la masa ganancial de la sociedad de gananciales. También entrarán a formar parte de dicha masa ganancial aquellos bienes que expresamente aporte alguno de los miembros del matrimonio a la sociedad de gananciales.

Plusvalía Municipal.- Llamada así comúnmente, pero cuyo término jurídico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Se trata de un tributo o impuesto de carácter municipal (es decir, hay que abonarlo al Ayuntamiento en el que se encuentre el inmueble, ya sea éste, local, garaje, trastero o vivienda), como consecuencia de una transmisión, debiendo de entender por transmisión cualquier acto por el que se traslada la propiedad de una persona a otra; o lo que es lo mismo el cambio de “manos” o de titularidad de una propiedad.

Desde el año 2017, cuando se pronunció por primera vez el Tribunal Constitucional, ha sido un impuesto muy discutido, y actualmente, desde el 26 de Octubre de 2020, fecha en la que se dio a conocer (no a publicar en el BOE) la confusa sentencia del Tribunal Constitucional, por la que se anulaba la fórmula de cálculo, son muchas las distintas teorías que se están manteniendo por destacados profesionales sobre quien si, y quien no, tiene derecho a la devolución, o incluso a no pagarla. Pero de esto no va a tratar el presente artículo.

Acto Sujeto.- Se dice que un acto o contrato está sujeto a un impuesto cuando hay obligación de hacer la declaración de dicho impuesto, como consecuencia de la celebración del contrato. Por ejemplo una compraventa, una herencia, una donación, una disolución de comunidad, extinción de condominio o división del proindiviso, o incluso la liquidación de una sociedad de gananciales.

Pero el hecho de que el contrato esté sujeto a dicho impuesto, en este caso concreto, la disolución de comunidad o la liquidación de gananciales, no significa que haya que pagar impuesto, sino simplemente declararlo.

En estos casos, en los que el impuesto no se debe de abonar, y su autoliquidación o liquidación –según sea hecha por el obligado a hacer la declaración, o por el Ayuntamiento- tenga resultado 0 €, se denomina exención.

¿Qué actos o contratos están sujetos, pero exentos de la plusvalía municipal?

Tal y como se ha dicho anteriormente, los contratos que se celebran para extinguir el condominio, disolver una comunidad o dividir un proindiviso, así como los que se hagan para liquidar una sociedad de gananciales, siempre y cuando no haya exceso de adjudicación (es decir, que sea igual y equitativo el reparto entre las partes mediante la división real en partes, o mediante compensaciones económicas), están sujetos al impuesto de plusvalía municipal –hay que declararlos ante el Ayuntamiento-, pero están exentos, o lo que es lo mismo, no hay que pagar nada, debiendo de ser el resultado de dichas autoliquidaciones o liquidaciones igual a 0 €.

Y aunque en referencia a las liquidaciones de gananciales no hay duda alguna en los Ayuntamientos a la hora de aceptar que se trata de actos sujetos, pero exentos del impuesto, no ocurre lo mismo con las extinciones del condominio, disoluciones de cosa común o divisiones de proindiviso, y deciden girar el impuesto, por un determinado importe y aplicando las fórmulas de cálculo que correspondieran en cada momento.

¿Cuál es el camino si nos giran ese impuesto en alguno de los casos planteados anteriormente?

Dos pueden ser las posibilidades de recurso:

1. Que al notificarnos que tenemos que pagar alguna cantidad por el impuesto de plusvalía municipal seamos lo suficientemente rápidos para interponer el recurso de reposición contra dicha liquidación o autoliquidación, y de ser desestimado de manera expresa o por silencio (recordar que la administración tiene 6 meses para resolver), interponer reclamación económico-administrativa previa al procedimiento contencioso-administrativo ante el Juzgado, siempre y cuando el Ayuntamiento disponga de Tribunal o Jurado Económico-Administrativo. De no disponer de dicho organismo, tras la desestimación del recurso de reposición, no cabrá otra opción que demandar al Ayuntamiento ante los juzgados y tribunales contencioso-administrativos.
2. Que no hayamos sido conscientes de que dicho impuesto no había que pagarlo, o se nos haya pasado el plazo para recurrir en reposición, y lo hayamos pagado. El procedimiento para recuperar lo que indebidamente se ha abonado por ese impuesto, en este último caso es un poco más complejo, pero en absoluto imposible. Se trata de interponer el denominado recurso de revocación, que se va a tratar en el siguiente apartado.

¿Qué es el recurso de revocación ante un Ayuntamiento? Rrazones para su interposición

Se trata de un recurso poco habitual, por el que el contribuyente, ante una situación intolerablemente injusta, como es el cobro del impuesto de plusvalía, por unos actos o contratos sobre los que no tenía que haber abonado importe alguno, solicita al Ayuntamiento que revoque dichas liquidaciones y le devuelva lo indebidamente pagado, por ir en contra de la jurisprudencia y de la consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, con sus respectivos intereses.

La especialidad de este recurso de revocación, tal y como está previsto legalmente, es que el Ayuntamiento, en principio, no está obligado a resolverlo, sino simplemente a acusar recibo de dicho recurso al contribuyente que lo interpuso, habiendo dejado el legislador, al regular este recurso, al arbitrio de la Administración, incluso ante actos que infringen la legalidad, si decide o no sobre el mismo. Para que nos entendamos, el Ayuntamiento ante tal recurso puede, o no, decidir si abre expediente y lo tramita.

En general, los Ayuntamientos, ante las facultades que les da la Ley vigente, no suelen abrir ni tramitar el expediente para revocación de sus propios actos, que sería tanto como negar los actos que ha hecho, ni aunque resulten confiscatorios e intolerablemente injustos para los contribuyentes; por lo que ante su silencio, no quedará otra opción que acudir a los juzgados y tribunales contencioso-administrativos, quienes sí están facultados para revisar los actos administrativos, dictados en este caso por el Ayuntamiento en cuestión, y restablecer la legalidad infringida por la corporación municipal, obligándole a anular las liquidaciones o autoliquidaciones giradas, aunque hayan adquirido firmeza, y a devolver, junto con sus intereses, las cantidades cobradas indebidamente.

La letrado del presente artículo ha obtenido una sentencia reciente, favorable en este sentido, a pesar de las alegaciones realizadas por el Ayuntamiento en el sentido de la intangibilidad, o no poder tocarse, las resoluciones firmes.