Cambios en la valoración de la vivienda

A partir del primer día del año próximo, es decir, el 1 de enero, cuando se realice la trasmisión de un bien inmobiliario debemos estar atentos al cambio de valoración que hace Hacienda. Dado que un particular puede traspasar un inmueble a través de una compraventa, herencia o mediante donación, estás operaciones están sujetas a impuestos o transmisiones patrimoniales, además de actos jurídicos o por el impuesto de sucesiones y donaciones.

Estos impuestos hasta el mes que viene se debían calcular con el importe de la base imponible que es el valor del inmueble que normalmente es lo que pagamos por él o que se declara al tratarse de una herencia. Normalmente, los valores suelen coincidir con el precio del metro cuadrado de la zona dónde se compra el inmueble, y eludir una parte del pago con “dinero negro” es un poco complicado y la agencia tributaria puede discrepar por el precio del pago del inmueble o de la donación declarada, es por ello, que aplicará diferentes cambios a partir de enero.

Como hemos comentado, Hacienda aplicará unos valores de referencia que se recogen en la sede electrónica del catastro y sustituirán al “valor real”. Expertos de Bankinter en la materia, han introducido los valores correspondientes a un inmueble y proporciona los datos de la siguiente figura. Como podremos observar en la figura, la compraventa que ofrece es el valor medio del metro cuadrado en una zona correspondiente con precios medios.

Para Hacienda, esto no supondrá un aumento de la fiscalidad, algo que comparten muchos expertos en la materia.

¿Cómo se calcula el valor de referencia?

Para calcular el valor de referencia de los inmuebles hay que tener en cuenta varios factores, son los siguientes:

  1. Cada municipio lo determina cada año.
  2. Hay que distinguir el valor medio, se elabora para una zona en función de la información que los notarios proporcionen de las transmisiones efectuadas y del valor de referencia.
  3. El valor de referencia lo elabora la Dirección General del Catastro y utilizará los criterios distintos parámetros para definirlo, los criterios son:
    • Calidad de construcción
    • Antigüedad
    • Estado de conservación
  4. En la última parte del proceso, se utilizarán los factores de minoración que son los coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia, que sirven para que estos no superen el valor de mercado.

La nueva normal, destaca que cuando el valor de la transmisión es mayor que el valor de referencia se tributará por el primero, por el contrario, se tributará por el segundo. Señalan los expertos de Bankinter, evidentemente el problema del contribuyente será cuando el valor de referencia sea mayor al precio al que se ha vendido el inmueble.

Impugnación del valor de referencia

¿Podemos impugnar este tributo nuevo? Sí, se puede impugnar el valor de referencia, cuando a los contribuyentes consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos. El tributo mencionado no tendrá carácter retroactivo, solo se aplicará a las operaciones que se realice a partir del 1 de enero como hemos comentado anteriormente.

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